Fragen und Antworten zum naturschutzfachlichen Vorkaufsrecht

Die Regelungen werden für das Land Brandenburg im Paragrah 26 des Brandenburgischen Naturschutzausführungsgesetzes (BbgNatschAG)  getroffen.

Das Vorkaufsrecht wird durch das Landesamt für Umwelt gemäß Paragraph 26 (4) des Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz (BbGNatschAG) als Fachbehörde für Naturschutz und Landschaftspflege geltend gemacht.

Das betreffende Grundstück muss sich in einem Nationalpark, Naturschutzgebiet oder Gebiet befinden,  das als Naturschutzgebiet einstweilig sichergestellt ist beziehungsweise als künftiges Naturschutzgebiet im Unterschutzstellungsverfahren einer Veränderungssperre unterliegt. Voraussetzung ist außerdem, dass das konkrete Grundstück für den Naturschutz, die Landschaftspflege oder die naturnahe Erholung tatsächlich verwendet werden soll. Das ist durch das Landesamt für Umwelt entsprechend nachzuweisen.

Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück vom Eigentümer an die Ehefrau oder den Ehemann, an die eingetragene Lebenspartnerin oder den eingetragenen Lebenspartner oder an Verwandte ersten Grades verkauft wird. Es gilt auch nicht für Wohnungseigentum oder Erbbaurecht oder im Falle von Zwangsvollstreckungen und Insolvenzen.

Die Notarin oder der Notar, die oder der den Kaufvertrag verhandelt, stellt den Antrag beim Landesamt für Umwelt nach Abschluss des Kaufvertrages. Es sei denn, sie oder er hat das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts über das entsprechende digitale Angebot der Bundesnotarkammer festgestellt (siehe Frage 10). Sie oder er informiert das Landesamt für Umwelt zudem über den Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages (Die Rechtwirksamkeit kann nämlich noch von zusätzlichen Genehmigungen abhängen).

Die Bearbeitungsfrist richtet sich nach den allgemeinen Regelungen für das Vorkaufsrecht  gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) (es gibt noch andere Vorkaufsrechte). In Paragraph 469 BGB ist geregelt, dass das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung an den Vorkaufsberechtigen (hier Landesamt für Umwelt) wahrgenommen werden kann.

Das Landesamt für Umwelt muss nicht in jedem Fall selber an die Stelle des Käufers treten. Es kann sein Recht auch zugunsten spezieller Dritter ausüben. Dabei kann es sich um anerkannte Naturschutzverbände, Körperschaften öffentlichen Rechts oder Stiftungen mit naturschutzfachlichen Stiftungszwecken handeln.

Das Landesamt für Umwelt (für das Land Brandenburg) oder ein berechtigter Dritter tritt an die Stelle des im Kaufvertrag bestimmten Käufers. Das erfolgt zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen, insbesondere zu dem ursprünglich vereinbarten Kaufpreis. Hatte sich der Käufer zu Nebenleistungen finanzieller oder nichtfinanzieller Art verpflichtet, übernimmt das Landesamt für Umwelt (oder ein berechtigter Dritter) diese Pflichten durch einen entsprechenden finanziellen Ausgleich.

Wenn nur eine Teilfläche des vom Kaufvertrag betroffenen Grundstücks in einem Schutzgebiet liegt oder für die naturschutzfachliche Verwendung benötigt wird, bezieht sich das Vorkaufsrecht möglicherweise nur auf diese Teilfläche. Die Betroffenen können jedoch verlangen, dass das Landesamt für Umwelt (oder ein berechtigter Dritter) dennoch vollständig an die Stelle des Käufers tritt, wenn die Restfläche wirtschaftlich nicht mehr zumutbar verwertet werden kann.

Nein, sie oder er kann zunächst ein speziell für Notarinnen und Notare eingerichtetes digitales Angebot der Bundesnotarkammer nutzen. Zum Zwecke einer zügigen Bearbeitung ist das dringend zu empfehlen. Das Landesamt für Umwelt hat eine Liste der im Land Brandenburg in den entsprechenden Schutzgebieten gelegenen Flurstücke übergeben. Die Notarin oder der Notar kann online prüfen, ob die vom Kaufvertrag betroffenen Flurstücke darunter fallen.

Falls ja, muss der Antrag auf Negativbescheid an das Landesamt für Umwelt gestellt werden.

Falls nein, kann die Notarin oder der Notar unter Verwendung einer in dem digitalen Angebot hinterlegten Allgemeinverfügung rechtlich davon ausgehen, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht.

Nein, das ist in der Regel nicht möglich. Bitte nehmen Sie diesbezüglich nicht im Vorhinein Kontakt mit dem Landesamt für Umwelt auf. Die Prüfung erfordert fachliche Aufwände, die nur geleistet werden können, wenn tatsächlich ein abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt. Die Entscheidung über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts hängt von allen im Kaufvertrag getroffenen Regelungen und nicht allein von der Lage des Grundstücks ab.

Es entspricht dem Wesen des Vorkaufsrechts, dass die Entscheidung darüber grundsätzlich auf der Basis eines abgeschlossenen Kaufvertrages erfolgt. . Eine Voraberklärung gemäß Paragraph 26 (4) Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz (BbgNatschAG) (letzter Satz) findet nur in besonderen Ausnahmefällen Anwendung.  

Sie erhalten eine Mitteilung des Landesamt für Umwelt über die oben genannte Absicht. Bis zum Erlass eines formalen Bescheides besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich auf dem Verhandlungsweg mit dem Landesamt für Umwelt zu einigen. In bestimmten Fällen könnte auf die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts verzichtet werden, wenn stattdessen naturschutzfachliche Bestimmungen im Grundbuch gesichert würden (dingliche Sicherung). Denkbar wäre in anderen Einzelfällen auch eine Vereinbarung, dass statt der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts der Weiterkauf einer Teilfläche an das Landesamt für Umwelt (oder eine andere vom Landesamt für Umwelt bestimmte Stelle) erfolgen wird.

Eine Gebühr fällt für die Erteilung eines Negativbescheids (Verzicht auf Wahrnehmung des Vorkaufsrechts) an, da es sich um einen begünstigenden Verwaltungsakt handelt.

Für einen Bescheid über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts fallen keine Gebühren an (belastender Verwaltungsakt).

Der Gebührenrahmen, an den sich das Landesamt für Umwelt dabei halten muss, sieht Gebühren von 30 Euro bis 150 Euro vor. Die konkrete Gebühr wird auf der Grundlage eines Verfahrens ermittelt, das den Verwaltungsaufwand und die wirtschaftliche Bedeutung berücksichtigt. Das Landesamt für Umwelt ist verpflichtet, für den durchschnittlichen Vorgang eine Gebühr zu verlangen, die etwa in der Mitte des Gebührenrahmens liegt (circa 90 Euro).

Die niedrigsten Gebühren fallen an, wenn zum Beispiel nur ein Flurstück betroffen ist und die Lageprüfung ergibt, dass es nicht in einem Schutzgebiet liegt. Die höchsten Gebühren sind zu erwarten, wenn es sich um eine größere Anzahl von Flurstücken handelt und umfangreiche naturschutzfachlichen Prüfungen vorgenommen werden.