Hauptmenü

Fragen und Antworten zum naturschutzfachlichen Vorkaufsrecht

""
""

Sie wollen ein Grundstück kaufen oder verkaufen. Die Notarin oder der Notar weist Sie möglicherweise auf Folgendes hin: Wenn das betreffende Grundstück sich in einem Naturschutzgebiet des Landes Brandenburg befindet, darf das Landesamt für Umwelt unter bestimmten Voraussetzungen sein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht ausüben. Die Notarin oder der Notar müssen deshalb einen Bescheid über den Verzicht auf die Wahrnehmung oder das Nichtbestehen dieses Vorkaufsrechts (Negativbescheid) beantragen oder den Verzicht bzw. das Nichtbestehen mit Hilfe eines speziellen Angebots der Bundesnotarkammer sicherstellen. Der Bescheid wird vom Landesamt für Umwelt erlassen. Besteht das Vorkaufsrecht und verzichtet das Landesamt für Umwelt nicht, wird es den Beteiligten einen Bescheid über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts zustellen. In diesem Fall tritt das Landesamt für Umwelt (stellvertretend für das Land Brandenburg) oder ein berechtigter Dritter für den Käufer in den Kaufvertrag ein.

Nachfolgend finden Sie eine Reihe von Fragen, die in diesem Zusammenhang häufig auftreten, und die entsprechenden Antworten.

Sie wollen ein Grundstück kaufen oder verkaufen. Die Notarin oder der Notar weist Sie möglicherweise auf Folgendes hin: Wenn das betreffende Grundstück sich in einem Naturschutzgebiet des Landes Brandenburg befindet, darf das Landesamt für Umwelt unter bestimmten Voraussetzungen sein naturschutzrechtliches Vorkaufsrecht ausüben. Die Notarin oder der Notar müssen deshalb einen Bescheid über den Verzicht auf die Wahrnehmung oder das Nichtbestehen dieses Vorkaufsrechts (Negativbescheid) beantragen oder den Verzicht bzw. das Nichtbestehen mit Hilfe eines speziellen Angebots der Bundesnotarkammer sicherstellen. Der Bescheid wird vom Landesamt für Umwelt erlassen. Besteht das Vorkaufsrecht und verzichtet das Landesamt für Umwelt nicht, wird es den Beteiligten einen Bescheid über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts zustellen. In diesem Fall tritt das Landesamt für Umwelt (stellvertretend für das Land Brandenburg) oder ein berechtigter Dritter für den Käufer in den Kaufvertrag ein.

Nachfolgend finden Sie eine Reihe von Fragen, die in diesem Zusammenhang häufig auftreten, und die entsprechenden Antworten.

  • 1. Was sind die rechtlichen Grundlagen?

    Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist im Paragraph 66 Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) geregelt. Die Regelungen werden für das Land Brandenburg im Paragrah 26 des Brandenburgischen Naturschutzausführungsgesetzes (BbgNatschAG)  konkretisiert.

    Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist im Paragraph 66 Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) geregelt. Die Regelungen werden für das Land Brandenburg im Paragrah 26 des Brandenburgischen Naturschutzausführungsgesetzes (BbgNatschAG)  konkretisiert.

  • 2. Warum das Landesamt für Umwelt?

    Das Landesamt für Umwelt vertritt als Obere Naturschutzbehörde das Land Brandenburg.

    Das Landesamt für Umwelt vertritt als Obere Naturschutzbehörde das Land Brandenburg.

  • 3. In welchen Fällen darf das Landesamt für Umwelt das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht wahrnehmen?

    Das betreffende Grundstück muss sich in einem naturschutzrechtlich festgelegten Schutzgebiet befinden (Nationalpark, Naturschutzgebiete oder Gebiete, die als Naturschutzgebiet einstweilig sichergestellt sind). Voraussetzung ist außerdem, dass das konkrete Grundstück für den Naturschutz, die Landschaftspflege oder die naturnahe Erholung tatsächlich verwendet werden soll. Das ist durch das Landesamt für Umwelt entsprechend nachzuweisen.

    Das betreffende Grundstück muss sich in einem naturschutzrechtlich festgelegten Schutzgebiet befinden (Nationalpark, Naturschutzgebiete oder Gebiete, die als Naturschutzgebiet einstweilig sichergestellt sind). Voraussetzung ist außerdem, dass das konkrete Grundstück für den Naturschutz, die Landschaftspflege oder die naturnahe Erholung tatsächlich verwendet werden soll. Das ist durch das Landesamt für Umwelt entsprechend nachzuweisen.

  • 4. Gibt es Ausnahmen?

    Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück vom Eigentümer an die Ehefrau oder den Ehemann, an die eingetragene Lebenspartnerin oder den eingetragenen Lebenspartner oder an Verwandte ersten Grades verkauft wird. Es gilt auch nicht für Wohnungseigentum oder Erbbaurecht oder im Falle von Zwangsvollstreckungen und Insolvenzen.

    Das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück vom Eigentümer an die Ehefrau oder den Ehemann, an die eingetragene Lebenspartnerin oder den eingetragenen Lebenspartner oder an Verwandte ersten Grades verkauft wird. Es gilt auch nicht für Wohnungseigentum oder Erbbaurecht oder im Falle von Zwangsvollstreckungen und Insolvenzen.

  • 5. Wer stellt wann den Antrag auf Negativbescheid beim Landesamt für Umwelt?

    Die Notarin oder der Notar, die oder der den Kaufvertrag verhandelt, stellt den Antrag beim Landesamt für Umwelt nach Abschluss des Kaufvertrages. Es sei denn, sie oder er hat das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts über das entsprechende digitale Angebot der Bundesnotarkammer festgestellt (siehe Frage 10). Sie oder er informiert das Landesamt für Umwelt zudem über den Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages (Die Rechtwirksamkeit kann nämlich noch von zusätzlichen Genehmigungen abhängen).

    Die Notarin oder der Notar, die oder der den Kaufvertrag verhandelt, stellt den Antrag beim Landesamt für Umwelt nach Abschluss des Kaufvertrages. Es sei denn, sie oder er hat das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts über das entsprechende digitale Angebot der Bundesnotarkammer festgestellt (siehe Frage 10). Sie oder er informiert das Landesamt für Umwelt zudem über den Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages (Die Rechtwirksamkeit kann nämlich noch von zusätzlichen Genehmigungen abhängen).

  • 6. Wie lange hat das Landesamt für Umwelt Zeit für die Bearbeitung (Frist)?

    Die Bearbeitungsfrist richtet sich nach den allgemeinen Regelungen für das Vorkaufsrecht  gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) (es gibt noch andere Vorkaufsrechte). In Paragraph 469 BGB ist geregelt, dass das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung an den Vorkaufsberechtigen (hier Landesamt für Umwelt) wahrgenommen werden kann.

    Hinweis

    Diese Frist beginnt nicht bereits mit der Information über den abgeschlossenen Kaufvertrag (Anzeige). Sie läuft erst ab vollständiger Übermittlung des Inhalts des Kaufvertrages (Kopie) und der Mitteilung über den Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages durch die Notarin oder den Notar an das Landesamt für Umwelt.

    Die Bearbeitungsfrist richtet sich nach den allgemeinen Regelungen für das Vorkaufsrecht  gemäß des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) (es gibt noch andere Vorkaufsrechte). In Paragraph 469 BGB ist geregelt, dass das Vorkaufsrecht nur innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung an den Vorkaufsberechtigen (hier Landesamt für Umwelt) wahrgenommen werden kann.

    Hinweis

    Diese Frist beginnt nicht bereits mit der Information über den abgeschlossenen Kaufvertrag (Anzeige). Sie läuft erst ab vollständiger Übermittlung des Inhalts des Kaufvertrages (Kopie) und der Mitteilung über den Eintritt der Rechtswirksamkeit des Vertrages durch die Notarin oder den Notar an das Landesamt für Umwelt.

  • 7. Kann das naturschutzrechtliche Vorkaufsrecht vom Landesamt für Umwelt auch für Dritte wahrgenommen werden?

    Das Landesamt für Umwelt muss nicht in jedem Fall selber an die Stelle des Käufers treten. Es kann sein Recht auch zugunsten spezieller Dritter ausüben. Dabei kann es sich um anerkannte Naturschutzorganisationen oder Stiftungen mit naturschutzfachlichen Stiftungszwecken handeln.

    Das Landesamt für Umwelt muss nicht in jedem Fall selber an die Stelle des Käufers treten. Es kann sein Recht auch zugunsten spezieller Dritter ausüben. Dabei kann es sich um anerkannte Naturschutzorganisationen oder Stiftungen mit naturschutzfachlichen Stiftungszwecken handeln.

  • 8. Was sind die Folgen der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts?

    Das Landesamt für Umwelt (für das Land Brandenburg) oder ein berechtigter Dritter tritt an die Stelle des im Kaufvertrag bestimmten Käufers. Das erfolgt zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen, insbesondere zu dem ursprünglich vereinbarten Kaufpreis. Hatte sich der Käufer zu Nebenleistungen finanzieller oder nichtfinanzieller Art verpflichtet, übernimmt das Landesamt für Umwelt (oder ein berechtigter Dritter) diese Pflichten durch einen entsprechenden finanziellen Ausgleich.

    Das Landesamt für Umwelt (für das Land Brandenburg) oder ein berechtigter Dritter tritt an die Stelle des im Kaufvertrag bestimmten Käufers. Das erfolgt zu den im Kaufvertrag vereinbarten Konditionen, insbesondere zu dem ursprünglich vereinbarten Kaufpreis. Hatte sich der Käufer zu Nebenleistungen finanzieller oder nichtfinanzieller Art verpflichtet, übernimmt das Landesamt für Umwelt (oder ein berechtigter Dritter) diese Pflichten durch einen entsprechenden finanziellen Ausgleich.

  • 9. Was passiert, wenn das Landesamt für Umwelt das Vorkaufsrecht nur für eine Teilfläche wahrnehmen möchte?

    Wenn nur eine Teilfläche des vom Kaufvertrag betroffenen Grundstücks in einem Schutzgebiet liegt oder für die naturschutzfachliche Verwendung benötigt wird, bezieht sich das Vorkaufsrecht möglicherweise nur auf diese Teilfläche. Die Betroffenen können jedoch verlangen, dass das Landesamt für Umwelt (oder ein berechtigter Dritter) dennoch vollständig an die Stelle des Käufers tritt, wenn die Restfläche wirtschaftlich nicht mehr zumutbar verwertet werden kann.

    Wenn nur eine Teilfläche des vom Kaufvertrag betroffenen Grundstücks in einem Schutzgebiet liegt oder für die naturschutzfachliche Verwendung benötigt wird, bezieht sich das Vorkaufsrecht möglicherweise nur auf diese Teilfläche. Die Betroffenen können jedoch verlangen, dass das Landesamt für Umwelt (oder ein berechtigter Dritter) dennoch vollständig an die Stelle des Käufers tritt, wenn die Restfläche wirtschaftlich nicht mehr zumutbar verwertet werden kann.

  • 10. Muss die Notarin oder der Notar in jedem Fall einen Antrag auf Negativbescheid beim Landesamt für Umwelt stellen?

    Nein, sie oder er kann zunächst ein speziell für Notarinnen und Notare eingerichtetes digitales Angebot der Bundesnotarkammer nutzen. Zum Zwecke einer zügigen Bearbeitung ist das dringend zu empfehlen. Das Landesamt für Umwelt hat eine Liste der im Land Brandenburg in den entsprechenden Schutzgebieten gelegenen Flurstücke übergeben. Die Notarin oder der Notar kann online prüfen, ob die vom Kaufvertrag betroffenen Flurstücke darunter fallen.

    Falls ja, muss der Antrag auf Negativbescheid an das Landesamt für Umwelt gestellt werden.

    Falls nein, kann die Notarin oder der Notar unter Verwendung einer in dem digitalen Angebot hinterlegten Allgemeinverfügung rechtlich davon ausgehen, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht.

    Nein, sie oder er kann zunächst ein speziell für Notarinnen und Notare eingerichtetes digitales Angebot der Bundesnotarkammer nutzen. Zum Zwecke einer zügigen Bearbeitung ist das dringend zu empfehlen. Das Landesamt für Umwelt hat eine Liste der im Land Brandenburg in den entsprechenden Schutzgebieten gelegenen Flurstücke übergeben. Die Notarin oder der Notar kann online prüfen, ob die vom Kaufvertrag betroffenen Flurstücke darunter fallen.

    Falls ja, muss der Antrag auf Negativbescheid an das Landesamt für Umwelt gestellt werden.

    Falls nein, kann die Notarin oder der Notar unter Verwendung einer in dem digitalen Angebot hinterlegten Allgemeinverfügung rechtlich davon ausgehen, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht.

  • 11. Können an einem Kauf oder Verkauf Interessierte beim Landesamt für Umwelt schon vor dem Abschluss eines Vertrages eine Information erhalten, ob mit einem Verzicht oder der Wahrnehmung bezüglich des Vorkaufsrechts zu rechnen ist?

    Nein, das ist in der Regel nicht möglich. Bitte nehmen Sie diesbezüglich nicht im Vorhinein Kontakt mit dem Landesamt für Umwelt auf. Die Prüfung erfordert fachliche Aufwände, die nur geleistet werden können, wenn tatsächlich ein abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt. Die Entscheidung über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts hängt von allen im Kaufvertrag getroffenen Regelungen und nicht allein von der Lage des Grundstücks ab.

    Es entspricht dem Wesen des Vorkaufsrechts, dass die Entscheidung darüber grundsätzlich auf der Basis eines abgeschlossenen Kaufvertrages erfolgt. . Eine Voraberklärung gemäß Paragraph 26 (4) Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz (BbgNatschAG) (letzter Satz) findet nur in besonderen Ausnahmefällen Anwendung.  

    Nein, das ist in der Regel nicht möglich. Bitte nehmen Sie diesbezüglich nicht im Vorhinein Kontakt mit dem Landesamt für Umwelt auf. Die Prüfung erfordert fachliche Aufwände, die nur geleistet werden können, wenn tatsächlich ein abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt. Die Entscheidung über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts hängt von allen im Kaufvertrag getroffenen Regelungen und nicht allein von der Lage des Grundstücks ab.

    Es entspricht dem Wesen des Vorkaufsrechts, dass die Entscheidung darüber grundsätzlich auf der Basis eines abgeschlossenen Kaufvertrages erfolgt. . Eine Voraberklärung gemäß Paragraph 26 (4) Brandenburgisches Naturschutzausführungsgesetz (BbgNatschAG) (letzter Satz) findet nur in besonderen Ausnahmefällen Anwendung.  

  • 12. Welche Möglichkeiten bestehen für den Fall, dass Sie vom Landesamt für Umwelt über seine Absicht, das Vorkaufsrecht wahrzunehmen, informiert werden?

    Sie erhalten eine Mitteilung des Landesamt für Umwelt über die oben genannte Absicht. Bis zum Erlass eines formalen Bescheides besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich auf dem Verhandlungsweg mit dem Landesamt für Umwelt zu einigen. In bestimmten Fällen könnte auf die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts verzichtet werden, wenn stattdessen naturschutzfachliche Bestimmungen im Grundbuch gesichert würden (dingliche Sicherung). Denkbar wäre in anderen Einzelfällen auch eine Vereinbarung, dass statt der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts der Weiterkauf einer Teilfläche an das Landesamt für Umwelt (oder eine andere vom Landesamt für Umwelt bestimmte Stelle) erfolgen wird.

    Sie erhalten eine Mitteilung des Landesamt für Umwelt über die oben genannte Absicht. Bis zum Erlass eines formalen Bescheides besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich auf dem Verhandlungsweg mit dem Landesamt für Umwelt zu einigen. In bestimmten Fällen könnte auf die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts verzichtet werden, wenn stattdessen naturschutzfachliche Bestimmungen im Grundbuch gesichert würden (dingliche Sicherung). Denkbar wäre in anderen Einzelfällen auch eine Vereinbarung, dass statt der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts der Weiterkauf einer Teilfläche an das Landesamt für Umwelt (oder eine andere vom Landesamt für Umwelt bestimmte Stelle) erfolgen wird.

  • 13. Fallen Gebühren an und wie hoch werden diese sein?

    Eine Gebühr fällt für die Erteilung eines Negativbescheids (Verzicht auf Wahrnehmung des Vorkaufsrechts) an, da es sich um einen begünstigenden Verwaltungsakt handelt.

    Für einen Bescheid über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts fallen keine Gebühren an (belastender Verwaltungsakt).

    Der Gebührenrahmen, an den sich das Landesamt für Umwelt dabei halten muss, sieht Gebühren von 30 Euro bis 150 Euro vor. Die konkrete Gebühr wird auf der Grundlage eines Verfahrens ermittelt, das den Verwaltungsaufwand und die wirtschaftliche Bedeutung berücksichtigt. Das Landesamt für Umwelt ist verpflichtet, für den durchschnittlichen Vorgang eine Gebühr zu verlangen, die etwa in der Mitte des Gebührenrahmens liegt (circa 90 Euro).

    Die niedrigsten Gebühren fallen an, wenn zum Beispiel nur ein Flurstück betroffen ist und die Lageprüfung ergibt, dass es nicht in einem Schutzgebiet liegt. Die höchsten Gebühren sind zu erwarten, wenn es sich um eine größere Anzahl von Flurstücken handelt und umfangreiche naturschutzfachlichen Prüfungen vorgenommen werden.

    Eine Gebühr fällt für die Erteilung eines Negativbescheids (Verzicht auf Wahrnehmung des Vorkaufsrechts) an, da es sich um einen begünstigenden Verwaltungsakt handelt.

    Für einen Bescheid über die Wahrnehmung des Vorkaufsrechts fallen keine Gebühren an (belastender Verwaltungsakt).

    Der Gebührenrahmen, an den sich das Landesamt für Umwelt dabei halten muss, sieht Gebühren von 30 Euro bis 150 Euro vor. Die konkrete Gebühr wird auf der Grundlage eines Verfahrens ermittelt, das den Verwaltungsaufwand und die wirtschaftliche Bedeutung berücksichtigt. Das Landesamt für Umwelt ist verpflichtet, für den durchschnittlichen Vorgang eine Gebühr zu verlangen, die etwa in der Mitte des Gebührenrahmens liegt (circa 90 Euro).

    Die niedrigsten Gebühren fallen an, wenn zum Beispiel nur ein Flurstück betroffen ist und die Lageprüfung ergibt, dass es nicht in einem Schutzgebiet liegt. Die höchsten Gebühren sind zu erwarten, wenn es sich um eine größere Anzahl von Flurstücken handelt und umfangreiche naturschutzfachlichen Prüfungen vorgenommen werden.